Kopen in Frankrijk - Ongehuwden

1.3.2. Ongehuwden :

Wanneer men in concubinaat samenleeft bestaan er drie mogelijkheden:

Aankopen in onverdeeldheid (indivision):deze formule wordt het meest toegepast tussen ongehuwden. Men spreekt dan dat beiden onderverdeelde medeeigenaars zijn (deux propriétaires d’un bien indivis).

De onverdeeldheid kan bestaan elk voor de helft, maar niets belet naar gelang van de inbreng een onverdeeldheid te creëren van bijvoorbeeld 30/70.

Komt er ruzie in het huishouden, dan voorziet het artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek dat “niemand wordt geacht in onverdeeldheid te blijven”, zodat eenieder de uit onverdeeldheidtreding kan vorderen.

La tontine:

De tontine is een juridische formule die voorziet dat bij het overlijden van een van de kopers, de andere langstlevende koper aanzien wordt als zijnde altijd de enige eigenaar geweest te zijn.

Dit houdt in dat de langstlevende de volle eigendom verwerft, met een retroactief effect tot op de dag van de verwerving. Met andere woorden bij overlijden moet de langstlevende in tegenstelling tot de onverdeeldheid, het part van de overledene niet in te kopen, daar hij altijd geacht wordt eigenaar geweest te zijn voor het geheel.

Zo zullen de erfgenamen van de overledene, de overlevende nooit lastig kunnen vallen, en behoudt hij zijn eigendomsrecht over het gebouw in totaliteit.

Niettegenstaande deze formule interessant is om de partner te beschermen tegenover de andere erfgenamen zijn er twee nadelen verbonden aan een “tontine”, die zekerlijk niet uit het oog verloren mogen worden:

een burgerlijk nadeel: wanneer de twee partners beslissen uit elkaar te gaan, dan kan bij akkoord de een het part van de ander inkopen. Maar wanneer de scheiding eindigt in geruzie, dan kan je in tegenstelling tot de onverdeeldheid, de verdeling voor de rechtbank niet vorderen, zelfs niet de verkoop. Het enige wat er dan op staat is het overlijden van de andere af te wachten…

een fiscaal nadeel: bij overlijden zal de langstlevende voor een woning met een waarde van meer dan 76.000 € , successierechten moeten betalen op de helft van de waarde en dit ten bedrage van 60%, te verminderen met een forfaitaire aftrek van 1.500 €.

La société civile immobilière (S.C.I.) - de burgerlijke vastgoedvennootschap :

dit wordt uitvoerig behandeld onder Hoofdstuk 1.3.3. Je koopt dan niet meer in eigen naam, maar op naam van een vennootschap door middel van je eigen inbreng.

De oprichting van een S.C.I. is eenvoudig: twee personen zijn voldoende, zonder een minimumkapitaal. De enige formaliteiten zijn het opstellen van statuten en de inschrijving in het handelsregister (RCS). De kosten voor de oprichting met de hulp van een jurist bedragen om en bij de 1.500 €.

Bij verkoop van een onroerend goed brengt een S.C.I slechts een beperkt voordeel met zich. De verkoop van de deelbewijzen van een S.C.I. wordt belast aan 5%, tegenover 5,09% bij de gewone verkoop van een onroerend goed.

Het grote voordeel is dat men met een S.C.I. een constructie kan opzetten, die bij het overlijden de langstlevende efficiënt beschermt. Men spreekt van un achat croisée, een gekruiste verkoop.

Eigendomsrecht bestaat uit twee onderdelen: l’usufruit – het vruchtgebruik: het recht om te bewonen of te verhuren en de opbrengsten ervan te genieten enerzijds, en la nue-propriété – de naakte eigendom : het recht om te verkopen, anderzijds.

Bij een achat-croisé verwerven beiden in eerste instantie in volle eigendom de deelbewijzen van de S.C.I. Onmiddellijk daarna wordt er overgegaan tot een uitwisseling van de naakte eigendom (of vruchtgebruik) van de deelbewijzen die je bezit tegen de naakte eigendom (of vruchtgebruik) van de deelbewijzen die je partner bezit. Elkeen bezit aldus de helft van de deelbewijzen in naakte eigendom en de andere helft van de aandelen in vruchtgebruik. Bij het overlijden van een van de partners, gaat het vruchtgebruik over naar de naakte eigenaar, die aldus volle eigenaar wordt over de helft. Over de andere helft behoudt de overlevende het vruchtgebruik, zodat enkel de naakte eigendom van de helft in de nalatenschap valt.