SCI oprichten voor vastgoed in Frankrijk

1.3.3. La société civile immobilière (SCI):de burgerlijke vastgoedvennootschap :

Een interessante vorm voor het verwerven van vastgoed in Frankrijk, is het oprichten van een SCI. De vennootschap wordt alsdan aanzien als de eigenares van het gebouw, en de vennoten beschikken over de aandelen die het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen.

Een SCI is een burgerlijke vennootschap, en ze mag bijgevolg geen handel drijven (bijvoorbeeld: een maatschappelijk doel dat voorziet in de aankoop van gebouwen om ze weer te verkopen, is verboden).

Er bestaan verschillende soorten van SCI’s.

Hier behandelen we enkel de voornaamste namelijk: La SCI de gestion ou de location: de SCI van beheer en verhuur, die voornamelijk wordt opgericht om de overdracht van een familiepatrimonium te vergemakkelijken. Het familiegebouw wordt verworven door de vennootschap, en haar leden beschikken over de maatschappelijke deelbewijzen (aandelen die het kapitaal vertegenwoordigen), die ze gemakkelijk kunnen verkopen of schenken.

Een S.C.I. kan bijzonder interessant zijn voor de organisatie van je nalatenschap en vooral om de fiscale druk der successierechten te verlichten. Weet dat bij het overlijden van de eigenaar van een onroerend goed in Frankrijk, zelfs wanneer deze in België gedomicilieerd is, er belast zal worden door de Franse Staat onder de Franse wetgeving der successierechten.

Sedert 1 januari 2006, mag je om de 6 jaar 50.000 € per kind schenken per ouder, zonder het betalen van rechten. Heb je dus 3 kinderen dan kan het echtpaar om de 6 jaar voor 300.000 € schenken, zonder belastingen te betalen. Deze bedragen kunnen vertegenwoordigd zijn door deelbewijzen in een SCI, wat zeer belangrijk is.

Meestal ligt de waarde van de aandelen lager dan de werkelijke waarde van het gebouw. Bovendien kun je je erfgenamen bevoordeligen door middel van een SCI bezwaard met schulden. De successierechten worden immers berekend op het netto-actief van de SCI, ttz. op de waarde van het gebouw na aftrek van de schulden (leningen en voorschotten in rekening-courant).

Voorbeeld:

Mijnheer en Mevrouw Peters hebben twee kinderen. Ze staan op het punt een vakantiehuis in Frankrijk te kopen, en beslissen een SCI op te richten met een maatschappelijk kapitaal van 16.000 €. Elk kind brengt in geld 4.000 € en de ouders 8.000 € in de SCI. De SCI koopt het vakantiehuis door de storting van 200.000 € door de ouders op de rekening-courant van de SCI. Na 5 jaar wordt beslist het vakantiehuis te verkopen voor 500.000 €, en de SCI te ontbinden.

Hoe gebeurt de verdeling ? De ouders krijgen 208.000 €, en de kinderen elk 4.000 €.

Het te verdelen saldo bedraagt aldus 284.000 €. De ouders krijgen 50% of 142.000 € en de kinderen elk 25% of elk 71.000 €.

Besluit: de kinderen ontvangen een gelijk voordeel als de ouders, daar waar deze laatsten voor 96% de operatie gefinancierd hebben.

1.3.3.1. Hoe een SCI oprichten ?

Op juridisch vlak bestaat er geen enkele specifieke reglementering, zodat de algemene beginselen van de burgerlijke vennootschappen van toepassing zijn ( artikel 1835 van de Code civil).

Er dienen statuten opgesteld te worden, onderhands of notarieel. Alhoewel aangewezen, is de tussenkomst van een notaris niet vereist. De notariële tussenkomst is wel verplicht wanneer er in de SCI onroerende goederen in natura worden ingebracht ( wanneer een vennoot een gebouw inbrengt in de SCI, waarvan hij reeds eigenaar is ). Onder hoofdstuk 13 vind je modelstatuten van een SCI terug.

1.3.3.2. Wat moet er in de statuten staan ?

het doel van de vennootschap : geen handelsactiviteiten

haar benaming : de naam van de vennootschap moet voorkomen op alle akten en brieven naar derden toe.

het adres van de maatschappelijke zetel : de plaats waar de effectieve leiding van de vennootschap plaatsgrijpt (plaats waar de algemene vergaderingen gehouden worden).

de duur : maximaal 99 jaar.

de vermelding met betrekking tot de vennoten: twee echtgenoten kunnen beiden deel uitmaken van dezelfde SCI ongeacht hun huwelijksvermogensstelsel. Minderjarigen zijn uitgesloten.

het maatschappelijk kapitaal : bestaat uit de inbrengen der vennoten die zowel in geld als in natura (een gebouw) kan zijn. De wet legt geen minimumkapitaal op. Het is niet aangewezen een laag maatschappelijk kapitaal te voorzien, want anders riskeer je een hoge meerwaardebelasting te moeten betalen bij de verkoop der aandelen ( zie Hoofdstuk 4 ).

de beschrijving van de inbrengen der vennoten: kan zoals eerder gesteld in geld of in natura zijn. Er bestaat ook de mogelijkheid enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom in te brengen. Als je enkel het vruchtgebruik van een gebouw inbrengt, en je de naakte eigendom behoudt, los je het probleem op van een eventuele meerwaardebelasting, wanneer het goed uit je patrimonium naar de SCI gaat. Bovendien zal de SCI van haar winsten (uit verhuring) de herstellingswerken aan het gebouw en de intresten op lening, kunnen aftrekken.

1.3.3.3 Belangrijk: het fiscaal regime der inbrengen:

Voor een inbreng in geld moeten er geen registratierechten meer betaald te worden.

Voor een inbreng in natura moet er rekening gehouden worden met de meerwaardebelasting (Hoofdstuk 4).

Voorbeeld: je beslist een gebouw in te brengen in een SCI. Volgens artikel 150 du CGI (Code Général des Impôts), wordt een inbreng in een vennootschap van een onroerend goed, gelijk gesteld met een verkoop, en moet er dus een meerwaarde belasting worden betaald.

In een aantal gevallen is die meerwaardebelasting niet verschuldigd :

wanneer je een inbreng doet van je hoofdverblijf . Sedert de financiënwet van 2004, geldt er geen enkele duur van eigenaarschap meer om van deze vrijstelling te kunnen genieten.

TIP: Wanneer je als buitenlander je buitenverblijf wil inbrengen in een SCI, breng dan eerst je domicilie over naar dit buitenverblijf, met andere woorden maak er je hoofdverblijfplaats van. Dan kun je zonder meerwaardebelasting de inbreng verrichten.

wanneer je meer dan 15 jaar eigenaar bent van de eigendom.

wanneer de waarde van het onroerend goed niet meer bedraagt dan 15.000 €.

1.3.3.4. De formaliteiten:

Eenmaal de statuten opgesteld moeten ze getekend worden door de vennoten. Daarna moet je 5 formaliteiten vervullen :

- 1.3.3.4.1. De registratie :

Binnen de maand na de ondertekening van de statuten moet je deze laten registreren in het ontvangkantoor der belastingen van de plaats der maatschappelijke zetel van de S.C.I.

Is er een inbreng in natura, dan moeten de statuten gedeponeerd worden in het hypotheekkantoor van de plaats waar het onroerend goed ligt;

- 1.3.3.4.2. De publicatie in een wettelijk aankondigingsblad: la publication dans un journal d’annonces légales:

Een uittreksel zijnde een samenvatting van de 6 elementen (zie: wat moet er in de statuten staan) moet gepubliceerd worden in een krant van het departement waar de zetel van de vennootschap zich bevindt.

- 1.3.3.4.3. Le dépôt au greffe: de neerlegging op de griffie

Op de griffie van de tribunal de commerce moeten de statuten in twee originele exemplaren van de statuten worden neergelegd, met vermelding van de akte van benoeming der bestuurders (gérants).

- 1.3.3.4.4. La demande d’immatriculation au registre de commerce: de inschrijving in het handelsregister:

De aanvraag dient te worden neergelegd door de gérant (zaakvoerder), of zijn mandataris op een formulier dat wordt verstrekt door de griffie.

- 1.3.3.4.5. La publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civil et commerciales:

Binnen de 8 dagen na de immatriculatie, dient de griffier een uittreksel te doen verschijnen in de BODACC.

- 1.3.3.4.6. Démarches auprès du centre des formalités des entreprises : stappen bij de Kamer van Koophandel :

Hier dient eveneens door de gérant een formulier ingevuld te worden, dat doorgespeeld wordt naar de belastingen, de URSSAF, en de ASSEDIC.