Compromis voor het kopen van vastgoed in Frankrijk

1.5.1. Het voorcontract:

1.5.1.1. La promesse unilatérale de vente (de eenzijdige verkoopspromesse):

In een eenzijdige verkoopspromesse verbindt de verkoper zich gedurende een overeengekomen periode het onroerend goed te verkopen aan de kandidaat-koper, voor een vastgelegde prijs. Langs de andere kant is de kandidaat-koper nog niet gebonden. Hij beschikt over een optie al dan niet te kopen. Tijdens de optie-periode kan de kandidaat-koper beslissen de optie te lichten door middel van een aangetekend schrijven. Wanneer de optie gelicht wordt dan wordt de verkoop definitief en kan de koper zich niet verzetten de authentieke akte van verkoop te ondertekenen, zoniet kan de rechtbank hem hiertoe dwingen.

Voor de immobilisatie van het onroerend goed gedurende de optie-periode, kan de verkoper “une idemnité d’immobilistation” eisen. Dit is een vergoeding voor de verkoper om zich gedurende een bepaalde periode het onroerend goed aan niemand anders te verkopen. Wordt de optie niet gelicht, dan komt deze vergoeding toe aan de verkoper. Wordt de optie wel gelicht en gaat de verkoop door, dan komt deze vergoeding in mindering op de te betalen verkoopprijs.

1.5.1.2. Le compromis de vente (het verkoopscompromis) :

Dit is de meest voorkomende wijze van handelen. Van zodra er een overeenkomst is tussen de verkoper en de koper over het voorwerp en de prijs, tekenen zij een onderhandse overeenkomst waarbij de verkoper er zich toe verbindt te verkopen en de koper te kopen. Meestal wordt voorzien dat de eigendomsoverdracht pas plaatsheeft op de dag van de ondertekening van de authentieke akte.

Het verkoopscompromis kan zowel door een notaris als onderhands tussen partijen worden opgesteld. De kosten hiervoor bij een notaris bedragen ongeveer 500 €.

1.5.1.3. Délai de rétraction ou de réflexion :

Sedert 1 juni 2001 werd er een termijn van terugtrekking of een termijn om na te denken ingevoerd voor bestaande woningen, in navolging voor de wetgeving die reeds bestond voor nieuwbouw.

1.5.1.3.1. Le délai de rétraction (de terugtrekkingstermijn) :

Deze termijn loopt wanneer je onderhands de verkoopscompromis opstelt, dus zonder de tussenkomst van een notaris. De verkoper is verplicht een exemplaar van de ondertekende verkoopscompromis mede te delen aan de koper. De verkoper richt het best een exemplaar bij aangetekend schrijven met ontvangstmelding aan de koper, om aldus met zekerheid de datum van ontvangst door de koper te kunnen bepalen. Vanaf de dag erop na de eerste aanbieding van het aangetekend schrijven door de postbode, beschikt de koper over een periode van 7 dagen om zich terug te trekken, met andere woorden van gedacht te veranderen en niet meer te kopen. Wil de koper niet meer kopen, dan moet hij binnen die termijn van 7 dagen een aangetekend schrijven met ontvangstmelding versturen aan de verkoper dat hij afziet van de aankoop. In het tegenovergestelde geval is de koper verbonden aan zijn compromis.

Meestal wordt er bij de ondertekening van de compromis een voorschot betaald door de koper. Dit voorschot mag in principe niet door de verkoper of zijn notaris geïnd worden tijdens deze periode van 7 dagen.

1.5.1.3.2. Le délai de réflexion (de bedenkingstermijn) :

Een termijn om na te denken bestaat wanneer je het compromis tekent bij een notaris. Vooraleer te tekenen moet de notaris het project van compromis bij aangetekend schrijven richten aan de koper. Gedurende een periode van 7 dagen kan de koper dan nadenken en mag de notaris het compromis niet laten ondertekenen, en evenmin een voorschot van 10% vragen.

1.5.1.4. De inhoud van het verkoopscompromis :

1.5.1.4.1 De verplichting tot het opgeven van de oppervlakte:

De Loi Carrez heeft in 1997 de verplichting ingevoerd om bij het opstellen van de promesse of de compromis de precieze oppervlakte van de woning op te geven, zelfs wanneer het over een appartement gaat gelegen in een groot gebouw.

De weerhouden oppervlakte is die van de vloer van de gesloten en overdekte lokalen ( dus zonder de balkons of de terrassen ), na aftrek van de oppervlakten ingenomen door de muren, de deur- en raamstijlen, en de trappen. Met lokalen met een hoogte van 1m80 mag ook geen rekening gehouden worden.

Andere loten zijn van nature uitgesloten zoals: de kelders, de garages en de parkeerplaatsen.

Indien de oppervlakte niet opgenomen is in de akte, beschikt de koper over een maand na de ondertekening van de authentieke akte om de vernietiging van de verkoop te vorderen.

Indien de werkelijke oppervlakte minder dan 1/20 ste of 5% is dan de oppervlakte opgegeven is in de akte, beschikt de koper over een vordering tot vermindering van de verkoopprijs, in te stellen binnen het jaar na het verlijden van de authentieke akte voor notaris.

Indien de oppervlakte weergegeven in de compromis meer dan 5% minder is dan de werkelijke oppervlakte, zijn er twee mogelijkheden:

de partijen merken die vergissing niet op, en ze wordt opgenomen in de verkoopsovereenkomst. De koper beschikt dan over een termijn van één jaar vanaf de authentieke akte om een proportionele vermindering te vragen van de verkoopprijs.
de verkoper of de koper bemerken de vergissing voor de ondertekening van de authentieke akte. Ofwel wordt de oppervlakte gecorrigeerd in de authentieke akte. Indien de koper dit aanvaardt, kan hij geen prijsvermindering meer vragen. Voordien kan hij wel een lagere verkoopprijs negotiëren. Indien de verkoper niet akkoord gaat, kan de koper de annulatie van de compromis vragen, volgens het gemeen recht.

Tot slot, indien de oppervlakte groter is dan die weergegeven in de compromis, kan de verkoper geen prijssupplement vragen.

1.5.1.4.2. De opschortende voorwaarden :

Wanneer een opschortende voorwaarde in een compromis wordt ingelast, betekent dit dat men een precieze, toekomstige en onzekere voorwaarde inlast, die losstaat van de wil van de partijen. Het contract kent pas haar uitwerking wanneer de voorwaarde zich realiseert. In het tegenovergestelde geval wordt , wordt aangenomen dat het contract nooit bestaan heeft. Het eventueel gestorte voorschot dient dan te worden terugbetaald.

- de opschortende voorwaarde tot het bekomen van een lening:

Van zodra het verwerven van een woning gefinancierd wordt door een lening, ongeacht het bedrag, voorziet de wet dat de verkoop wordt gesloten sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement. Zelfs wanneer er in de compromis geen enkele clausule dit voorziet, is de bescherming van toepassing. De koper beschikt over een termijn van één maand om zijn lening te bekomen. Een langere termijn kan echter voorzien worden in de compromis. Wanneer er geen lening bekomen wordt, dan is de koper niet meer gebonden en kan de terugstorting vorderen van het betaalde voorschot.

In de praktijk vermeldt de notaris, wanneer de koper gebruik wil maken van een lening, de voornaamste karakteristieken van de af te sluiten lening in de compromis: eigen inbreng, bedrag van de lening, maximale intrestvoet, duur, en de naam van de banken bij wie men de kredietaanvraag zal doen.

De rechtspraak stelt dat de lening bekomen is vanaf het akkoord van de bank binnen de termijn van de opschortende voorwaarde, zelfs wanneer het aanbod van de bank conform de gestipuleerde voorwaarden in de compromis, pas geformaliseerd wordt na de datum waarop de opschortende voorwaarde verstreek.

De lening wordt ook geacht te zijn toegestaan in de koper geen enkele inspanning geleverd heeft om de lening aan te vragen. De koper moet in geval van discussie het bewijs leveren dat hij wel degelijk al het nodige gedaan heeft om de lening aan te vragen.

Pas op : wanneer de compromis uitdrukkelijk voorziet dat U de aankoop financiert zonder beroep te doen op een lening ( sans recourir à un prêt ), dan zal de notaris vragen met de hand te willen schrijven dat U afziet van deze opschortende voorwaarde. In dit geval kunt U geen aanspraak meer maken op de beschermende bepalingen van de wetgeving inzake het immobiliair krediet.

- le droit de préemption de la commune – het voorkooprecht van de gemeente

In principe heeft een gemeente altijd het recht een onroerend goed dat te koop gesteld wordt op haar grondgebied, bij voorrang te kopen, met het oog op een handeling in het algemeen belang.

In de praktijk wordt er in de compromis een opschortende voorwaarde ingevoerd dat de gemeente geen gebruik zal maken van haar voorkooprecht. De notaris zal de gemeente aanschrijven met de vraag of zij gebruik wil maken van haar voorkooprecht, met opgave van de prijs en de voorwaarden waaronder de compromis werd afgesloten, dit noemt men une déclaration d’intention d’aliéner of DIA.

De gemeente beschikt over een termijn van twee maand vanaf de ontvangst van de DIA, om te antwoorden dat zij ofwel weigert te verwerven, of dat zij gebruik wenst te maken van haar voorkooprecht tegen de bepaalde prijs, of tegen een andere prijs. Bij gebreke van antwoord binnen de twee maand wordt geacht dat de gemeente afstand heeft gedaan van haar voorkooprecht.

Het antwoord van de gemeente:

Renonciation à préempter: de gemeente ziet af van haar voorkooprecht, en de eigenaar kan verkopen tegen de voorwaarden voorzien in de DIA. Elke wijziging brengt de verplichting met zich een nieuwe DIA te versturen.
Décision d’acquérir: wanneer de gemeente beslist aan te kopen tegen de voorwaarden van de DIA, wordt de authentieke akte getekend binnen de 3 maand na de aanvaarding. De verkoop grijpt plaats onder de vorm van een notariële akte of bij administratieve akte.
Proposition d’un autre prix: wanneer de gemeente een andere prijs voorstelt, beschikt de eigenaar over een termijn van 2 maand om ofwel af te zien van de verkoop, ofwel de voorwaarden van de gemeente te aanvaarden, ofwel de nieuwe voorwaarden te verwerpen en aanvaarden dat de prijs bepaald wordt door de juge de l’expropriation (onteigeningsrechter). Wanneer de eigenaar niet antwoordt binnen de twee maand betekent dit dat hij afziet van de verkoop. Wanneer de eigenaar het voorstel van de gemeente weigert, dan heeft deze laatste 15 dagen om de onteigeningsrechter te vatten, die de verkoopprijs zal bepalen. Wanneer de gemeente deze rechter niet vat, mag hij het goed verkopen aan de prijs en voorwaarden vermeldt in de DIA.

Indien de onteigeningsrechter gevat wordt, heeft de eigenaar het recht af te zien van de verkoop zolang de rechter de prijs niet bepaald heeft. Wanneer de prijs bepaald werd, hebben de eigenaar en de gemeente het recht binnen de twee maand na de tussengekomen beslissing, af te zien van de verkoop.

Wanneer de gemeente afziet van de verkoop, dan kan de eigenaar het onroerend goed verkopen aan de vastgelegde prijs door de rechter gedurende een periode van 5 jaar. Deze prijs wordt dan elk jaar aangepast aan de index van de bouwkosten.

1.5.1.4.3. Le bornage des terrains – de afpaling van het terrein :

Buiten de aankoop van een stuk grond in een verkaveling, is de afpaling van het terrein niet verplicht. De compromis moet enkel voorzien dat de beschrijving van het terrein al dan niet het gevolg is van een afpaling door een landmeter. Het ontbreken van deze vermelding kan de vernietiging van de verkoop met zich brengen.

1.5.1.4.4. De voorrechten en hypotheek die op het goed rusten :

De verkoper moet zich verbinden een goed dat hij verkoopt, vrij en onbelast van elk voorrecht en hypotheek aan de koper ter beschikking te stellen. Dit wil niet zeggen dat wanneer hij een lening heeft aangegaan om het goed vroeger aan te kopen, dat hij dit goed niet kan verkopen; De notaris zal nagaan welke voorrechten en hypotheken op een onroerend goed rusten en met het verkoopsprovenu zullen deze terugbetaald worden, zodat er een mainlevée (handlichting) kan plaatsgrijpen van deze zekerheden. Een handlichting brengt kosten met zich, die echter uitsluitend ten laste vallen van de verkoper. De tarieven worden weergegeven onder het hoofdstuk over de notariskosten p…..

1.5.1.4.5. De ingenottreding – l’entrée en jouissance :

Dit is een belangrijke clausule, waarin de verkoper weergeeft wanneer hij de sleutels zal afgeven aan de koper. Dit is meestal de dag van het verlijden der authentieke akte, wanneer het onroerend goed reeds vrij is.

Wanneer de verkoper echter nog een paar maand in het onroerend goed wil blijven, is het belangrijk een datum vast te leggen in de authentieke akte, en ook een gedeelte van de verkoopprijs te blokkeren bij de notaris, totdat de sleutels worden afgegeven.

Daarenboven kan er een dwangsom per dag vertraging (astreinte) voorzien worden, wanneer er een vertraging plaatsgrijpt in de overhandiging der sleutels, waarbij deze dwangsom rechtstreeks wordt afgehouden van het bij de notaris geblokkeerde saldo van de verkoopprijs.

1.5.1.4.6. Erfdienstbaarheden en stedenbouw – servitudes et urbanisme :

De verkoper kan niet alle stedenbouwkundige voorschriften kennen die op het onroerend goed rusten. Deze voorschriften worden weergegeven in le certificat d’urbanisme die de notaris zal opvragen voor de ondertekening der authentieke akte.

Daartegenover kent de verkoper de erfdienstbaarheden die hij aan derden heeft verleend bvb. de erfdienstbaarheid van overgang, en zal deze moeten aanduiden aan de koper (over de erfdienstbaarheden zie Hoofdstuk…..)

1.5.1.4.7. Werken – travaux :

De vraag die zich dikwijls stelt is: wat met de kosten van mede-eigendom en werken gedurende de periode van de compromis tot aan het verlijden der authentiek akte ? Dit komt uitgebreid aan bod onder het Hoofdstuk mede-eigendom p. …. Zie ook 131 immobilier

1.5.1.4.8. De technische controle van het gebouw :

De wet verplicht de verkoper een aantal diagnoses met betrekking tot de staat van het verkocht gebouw of stuk grond ter beschikking te stellen aan de koper. Het gaat telkens om een informatieplicht. Ongeacht het resultaat van de diagnose, verplicht ze de verkoper niet werken uit te voeren, noch ze te financieren.

Het gaat over de hiernavolgende diagnoses:

Amiante ( asbest ) :

Er is veel te doen rond asbest, een isolatiemateriaal dat gedurende jaren in gebouwen aangebracht werd om te beschermen tegen vuur, maar dat bijzonder kankerverwekkend blijkt te zijn en waarvan het gebruik ervan verboden werd.

De wet heeft de verkoper van een gebouw de verplichting opgelegd een attest af te leveren door een technieker van de bouw, dat aangeeft of er al dan niet asbest aanwezig is in het gebouw en in het positief geval een precieze aanduiding van de plaatsen. Deze verplichting is van toepassing op alle gebouwen waarvan de bouwvergunning uitgereikt werd voor 1 juli 1997.

Leeft de verkoper deze verplichting niet na is de verkoop niet nietig, maar de verkoper zal zich niet kunnen vrijwaren inzake de garantie van verborgen gebreken tegenover de koper.

Lutte contre le saturnisme : recherche de plomb (aanwezigheid van lood) :

Loden waterleidingen zijn schadelijk voor de volksgezondheid. Lood komt ook veelvuldig voor in oude muurschilderwerken. Artikel L.32-5 van de Code de la santé publique, verplicht de verkoper van een gebouw opgetrokken voor 1948, een attest voor te leggen van minder dan één jaar oud op het ogenblik van de ondertekening van de compromis.

Indien de verkoper niet aan deze verplichting voldoet blijft hij verantwoordelijk voor de verborgen gebreken terzake. De koper kan dus bij gebreke van een dusdanig attest na de verkoop schadeloosstelling vorderen van de verkoper wanneer hij lood ontdekt in de woning.

Wil noteren dat het enkel gaat om de risicozones die te bekomen zijn bij de DDASS (Direction départementale de l’action sanitaire et sociale).

Bvb. Parijs is geklasseerd als contaminatiezone sedert 1 januari 2001.

Lutte contre les termites (termietenbestrijding) :

De wet van 8 juni 1999 legt de verplichting op aan de verkoper van bebouwde percelen, ongeacht hun bestemming in de besmette zones een attest voor te leggen van minder dan 3 maand oud bij het verlijden der authentieke akte , waaruit de graad van besmetting blijkt. Bijvoorbeeld de stad Parijs wordt sedert 2003 aanzien als een besmette zone.

Er staat geen enkel sanctie voor de verkoper die dit attest niet aflevert, maar de verkoper blijft wel verantwoordelijk voor de verborgen gebreken die de koper later inroept. Indien de koper dus later termieten ontdekt, kan hij steeds een schadeloosstelling vorderen.

Risques naturels, technologiques ou sismiques – natuurlijke, technologische of seismografische risico’s :

Wanneer de woning gelegen is in bvb. een zone van mogelijke aardbevingen ( het Zuiden van Frankrijk ) of overstromingen , moet er bij de akte een attest van minder dan 6 maand oud gevoegd worden, dat de voorgaande schadegevallen weergeeft. Wanneer de verkoper hiervoor niet zorgt, kan de koper de ontbinding van de verkoop vorderen of een vermindering van de aankoopprijs. Deze informatieplicht is enkel van toepassing wanneer er een prefectorale beslissing bestaat.

Gaz naturel (aardgas) :

Sedert de wet van 3 januari 2003 moet de verkoper van een gebouw bestemd voor bewoning een diagnose met betrekking tot de gasinstallatie van minder dan één jaar oud ter beschikking stellen aan de koper, voor een woning die een aardgasinstallatie heeft van meer dan 15 jaar oud.

Certificat de performance énergétique ( certificaat van energie verbruik ) :

Vanaf 1 juli 2006 moet de verkoper aan de koper een attest ter beschikking stellen van minder dan 10 jaar oud, opgesteld door een technieker die het effectief of geschat energieverbruik weergeeft bij een normaal gebruik van de woning.

Le dossier de diagnostic technique:

Om het overmaken van al deze diagnoses te vereenvoudigen heeft de ordonnantie van 8 juni 2005 al deze documenten gegroepeerd in één document, le dossier de diagnose technique.

1.5.1.4.9. Het voorschot – l’acompte :

Ter compensatie van zijn verplichting het onroerend goed te verkopen, zal de verkoper bij de ondertekening van de compromis vragen een voorschot te storten, dit na het verstrijken van de terugtrekkingstermijn van 7 dagen. Meestal bedraagt dit 10% van de verkoopprijs maar niets verbiedt dat dit bedrag lager ligt.

Uitermate belangrijk is een kwalificatie te geven aan dit gestort bedrag, teneinde later alle problemen te vermijden wanneer er een geschil optreedt.

Acompte – voorschot:

In het algemeen wordt de som die gestort wordt door de koper bij de ondertekening van de compromis aanzien als een voorschot, dat in mindering komt op de verkoopprijs bij de ondertekening van de authentieke akte. Dikwijls wordt er echter bepaald in de compromis dat dit voorschot toekomt aan de verkoper, wanneer de verkoop niet doorgaat door toedoen van de koper.

La clause pénale – het strafbeding

Dit is een clausule in de compromis volgens dewelke wanneer een der partijen wiegert de verkoop te realiseren, dan kan de andere partij hem hiertoe gerechtelijk dwingen of zich vergenoegen met het opstrijken van een forfaitair bedrag overeengekomen in de compromis.

Het nadeel aan een strafbeding is dat de rechter in geval van procedure dit bedrag kan verhogen of verlagen wanneer hij acht dat het bedrag niet in verhouding staat tot het schadegeval.

Le séquestre – het sekwester :

Het voorschot wordt in Frankrijk altijd bij cheque aan order van de notaris afgegeven. De notaris zal dit bedrag innen en vastleggen op een sekwesterrekening, die het al naar gelang de omstandigheden zal overhandigen aan de verkoper of bij het niet doorgaan van de verkoop, teruggeven aan de koper in zoverre hij niet zelf verantwoordelijk is.