Frankrijk het bouwcontract - bouwen en verbouwen

2.4. Het contract van constructie van een individuele woning met levering van een plan (Artikels L.en R. 231-1 en volgende van de Code de la construction et de l’habitation) :

De wet verplicht een contract te ondertekenen wanneer een bouwheer beslist een individuele woning op te richten met een aannemer die het plan levert.

Dit is het geval :

voor aannemers die woningen uit een cataloog verkopen, zelfs wanneer het typeplan wordt aangepast aan de wensen van de bouwheer;
de aannemer die zijn eigen plan aanpast aan de wensen van de klant;
de aannemer die de bouwheer doorverwijst naar zijn architect.

2.4.1. Inhoud van de overeenkomst:

De wet verplicht de hiernavolgende vermeldingen op te nemen in de overeenkomst:

Een gedetailleerde beschrijving van het terrein waarop de constructie zal worden opgetrokken, en een volledige beschrijving van de rechten die de bouwheer op het terrein heeft.
De bevestiging dat het project overeenstemt met de regelen inzake constructie voorgeschreven door het wetboek van aanneming en stedenbouw.
De inhoud en de technische kenmerken van het op te richten gebouw bevattende alle werken noodzakelijk om het gebouw aan de grond te hechten, de aansluitingen op de nutsleidingen .
De totale prijs van de aanneming, en zo dit het geval is, de kostprijs van de werken die de bouwheer zelf zal uitvoeren.
De modaliteiten van de betaling in functie van de vooruitgang der werken.
De vermelding dat de bouwheer zich bij de oplevering kan laten bijstaan door een architect of een technisch controleur.
De beschrijving van de bekomen bouwvergunning en andere administratieve vergunningen.
De beschrijving hoe de constructie door de bouwheer zal gefinancierd worden.
De datum van aanvang der werkzaamheden, de uitvoeringstermijn en de boetebedingen voorzien in het geval van vertraging der oplevering.
De beschrijving van de afgesloten verzekering “dommage-ouvrage” door de bouwheer.
De bewijsstukken met betrekking tot de door de aannemer verstrekte waarborgen voor een correcte uitvoering en een eventuele terugbetaling.

2.4.2. De wettelijke opschortende voorwaarden :

Telkens naar gelang het geval moeten de volgende opschortende voorwaarden in de overeenkomst worden gelast:

Het verwerven van het terrein indien de bouwheer nog geen eigenaar is.
Het bekomen van een bouwvergunning en andere administratieve vergunningen, waarbij de bouwheer de limietdatum moet opgeven waarop hij zijn aanvragen zal neerleggen.
Het bekomen van een lening.
Het verstrekken van waarborgen door de aannemer.

Indien de opschortende voorwaarde zich niet realiseert, wordt het contract geacht nooit bestaan te hebben, en de eventueel betaalde voorschotten moeten zonder enige aftrek teruggegeven worden aan de bouwheer.

2.4.3. De stukken die aan de overeenkomst dienen te worden gehecht :

De bouwvergunning en andere administratieve vergunningen.
De waarborgen verstrekt door de aannemer.
De bouwplannen
Een complete technische beschrijving van het gebouw, overeenkomstig een modelvoorbeeld.

2.4.4. Bedenkingstermijn :

De bouwheer beschikt over een termijn van 7 dagen die begint te lopen de dag na de overhandiging van de overeenkomst, om af te zien van de overeenkomst. Alle betaalde voorschotten moeten hem dan integraal worden terugbetaald.

2.4.5. De prijs en de betaling van de constructie :

In de overeenkomst moet de totaalprijs van de constructie worden opgenomen ttz. de totale kostprijs van de woning om het op te richten en gebruiksklaar te maken, zowel de werken buiten als binnenin, en de werken voor het aanschakelen van de nutsleidingen (riolering, water en elektriciteit), zelfs wanneer deze werken niet door de betrokken aannemer worden uitgevoerd. Dit ter voorlichting van de bouwheer hoeveel hij in totaliteit zal moeten uitgeven om het huis bewoonbaar te maken.

Deze prijs is forfaitair en definitief. Nadien kan de aannemer geen verhoging van de totale aannemingsprijs meer bekomen, zelfs wanneer hij later tijdens de constructie bvb. ontdekt dat hij sterkere funderingen dient te voorzien. Deze prijs is echter wel herzienbaar wanneer er uitdrukkelijk in de overeenkomst een clausule werd ingelast,l in functie van de variatie van de nationale index van de bouw.

Deze prijs dient ook de kostprijs der werken te voorzien die niet door de aannemer worden uitgevoerd maar bvb. door de bouwheer zelf. Om te voorkomen dat de aannemer deze laatste werken gaat onderschatten, voorziet de wet dat de bouwheer bij aangetekend schrijven met ontvangstmelding binnen de 4 maanden na de ondertekening van de overeenkomst, kan vragen dat de aannemer toch zelf deze werken uitvoert en de geschatte prijs.

De betaling gebeurt in schijven in functie van de vooruitgang van de werken :

15% bij de aanvang van de werf
25% bij de afwerking van de funderingen
40% bij de afwerking van de muren
60% wanneer het huis waterdicht is (na de plaatsing van het dak)
75% wanneer het huis winddicht is (na de plaatsing van de deuren en de vensters
95% bij de voltooiing van de uitrustingen inzake loodgieterij, schrijnwerk en verwarming.
Het saldo van 5% is betaalbaar bij de oplevering ( zie 3.7.1.)

De aannemer kan wel bij de ondertekening van de overeenkomst aan de bouwheer de storting van een waarborg vorderen die maximaal 3% van de totale aannemingsprijs mag bedragen. De storting gebeurt op een rekening geopend door de aannemer in naam van de bouwheer bij een instelling die hiervoor gemachtigd is. Deze gestorte gelden blijven geblokkeerd tot alle opschortende voorwaarden vervult zijn. Daarna wordt de gestorte waarborg aangewend als onderdeel van het eerste te betalen voorschot.

Deze waarborg moet echter zonder enige inhouding worden teruggestort naar de bouwheer wanneer een opschortende voorwaarde zich niet realiseert binnen de overeengekomen termijn, of wanneer de bouwheer wenst gebruik te maken van zijn bedenkingsrecht gedurende de termijn van 7 dagen.

De aannemer die de betaling wenst van een hoger bedrag als voorschot voor de aanvang van de werf , kan dit mits hij un garantie de remboursement – een waarborg tot terugbetaling verstrekt. Hierdoor kan de aannemer maximum 5% van de aannemingsprijs bekomen bij de ondertekening van de overeenkomst, en daarna nogmaals 5% bij het bekomen van de bouwvergunning. De waarborg tot terugbetaling verstrekt door een kredietinstelling of verzekeringsmaatschappij geldt tot aan de aanvang van de werf. Met dit systeem behoudt de bouwheer de zekerheid dat hij de gestorte bedragen terugkrijgt wanneer een opschortende voorwaarde zich niet realiseert of wanneer de werf niet wordt aangevangen op de overeengekomen datum.

Deze regeling van de betaling in schijven dient scrupuleus te worden nageleefd. Elk ander percentage is onwettelijk.

2.4.6. La garantie de livraison – de waarborg tot oplevering :

Bij een overeenkomst tot het bouwen van een individuele woning, moet de aannemer een waarborg tot oplevering onderschrijven bij een erkende kredietinstelling of bij een erkende verzekeringsmaatschappij. Deze waarborg moet de bouwheer dekken tegen de risico’s van de niet-uitvoering of de slechte uitvoering van werken die een overschrijding met zich brengen van de prijs of een overschrijding van de termijnen zoals voorzien in de overeenkomst.

De aannemer die een bouwwerf start zonder deze garanties stelt zich bloot aan strafrechterlijke sancties. Deze garantie neemt een aanvang op het ogenblik van de aanvang van de werkzaamheden, die moet medegedeeld worden aan de bouwheer. Ze neemt een einde bij de schriftelijke oplevering der werken zo de bouwheer zich laat bijstaan door een bouwtechnieker, en bij gebreke van een bijstand door een vakman in de bouw, acht dagen na de oplevering. Wanneer er een voorbehoud werd geformuleerd bij de oplevering of binnen de acht dagen daaropvolgend, komt er slechts een einde aan deze waarborg, wanneer het voorbehoud wordt opgeheven.

De aannemer heeft de verplichting een attest mbt. deze waarborg te overhandigen aan de bouwheer bij de aanvang der werkzaamheden.

De borgsteller dient tussen te komen wanneer:

De overeenkomst niet gerespecteerd wordt door de aannemer: wanneer de leveringstermijn verstreken is of wanneer de noodzakelijk werken geformuleerd als voorbehoud bij de oplevering niet worden uitgevoerd, dan moet de waarborgverstrekker de aannemer in gebreke stellen de woning op te leveren of de werken uit te voeren. Indien de aannemer binnen de 15 dagen na ingebrekestelling via gerechtsdeurwaarder zijn verplichtingen niet heeft nagekomen, moet de waarborgverstrekker tussenkomen. Wanneer de aannemer de werf achterlaat, dient de waarborgverstrekker pas tussen te komen na het verloop van de termijn van de oplevering of wanneer dit vastgesteld werd bij vonnis.

Faillissement van de aannemer : indien de aannemer failliet gaat tijdens de uitvoering van de werken, zijn er twee mogelijkheden. Ofwel werd de onderneming in redressement judiciaire gesteld of gerechtelijk akkoord, dan moet de waarborggever de administrateur judiciaire in gebreke stellen om zich uit te spreken over de voortzetting van de overeenkomst. Bij gebreke van een antwoord binnen de maand, met de waarborgverstrekker tussenkomen, alsmede wanneer de werken niet worden verdergezet binnen een termijn van 15 dagen bij een positief antwoord van de gerechtelijke beheerder. Indien de rechtbank onmiddellijk de gerechtelijke vereffening – liquidation judiciaire van de onderneming uitspreekt, moet de waarborgverstrekker onmiddellijk tussenkomen.

Eenmaal het in gebreke blijven van de aannemer werd vastgesteld, moet de waarborgverstrekker onder zijn verantwoordelijkheid een overnemer – repreneur – vinden, die belast wordt met de voltooiing van de werken. De bouwheer moet dan de stortingen verrichten aan de waarborgverstrekker aan de borg,op de data voorzien door de wet, die op zijn beurt de overnemer dient te betalen en moet eveneens (de borg) de overschrijdingen in de aannemingsprijs ten laste nemen.

Indien het gebouw waterdicht is, mag de bouwheer, zo de borg dit voorstelt, zelf overeenkomsten afsluiten met een nieuwe aannemer en hem rechtstreeks betalen, waarbij de overschrijdingen ten laste van de borg blijven.

De borg is aldus bij een verbreking of een faillissement verantwoordelijk voor:

de prijsoverschrijding noodzakelijk om het gebouw af te werken
alle gevolgen van de fout van de aannemer
de forfaitaire en boetebedingen voorzien in de overeenkomst, wegens een vertraging van meer dan 30 dagen.

webmaster info@vakantie-provence.be
Copyright © 2006 Webgids
www.vakantie-provence.be
www.vakantiewoning-provence.be
www.provence-gardiennage.be
www.holiday-directly.com
www.mijn-vakantiewoning.be
sitemap