Kopen op plan in Frankrijk - nieuwbouw woningen

2.5. Vente en l’état futur d’achèvement ( la VEFA) Artikelen L. en R. 261-1 en volgende van de Code de construction et d’habitation :

Hieronder wordt verstaan de aankoop van een woning op plan die nog niet gebouwd is. Dit is wanneer een bouwpromotor tegelijkertijd een deel van het terrein en de toekomstige te bouwen woning verkoopt, waarbij de koper nog geen eigenaar is van het terrein en reeds betalingen verricht voor de afwerking van het gebouw.

Dit is meestal het geval bij de verkoop van appartementen of de verkoop van “des lotissements de village” waarbij een promotor meerdere identieke woningen tegelijkertijd optrekt in een verkaveling.

De Vefa- contracten zijn de meest voorkomende vorm bij de bouw van appartementen, daar de verkoop op voorhand van de appartementen op plan, de constructie van het gebouw financieren.

Deze aankoop gebeurt in 3 etappes: eerst teken je de reserveringsovereenkomst, 6 tot 9 maand later teken je de authentieke akte voor de notaris, en tenslotte wordt de woning opgeleverd.

2.5.1. Le contrat de réservation – de reserveringsovereenkomst :

Het enig voorcontract dat hier is toegelaten is un contrat préliminaire, waarbij de promotor voor de koper een perceel reserveert tegen betaling van een waarborg. Een verkoopspromesse is verboden.

De reserveringsovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Op straffe van nietigheid moeten in deze overeenkomst een aantal essentiële gegevens worden opgenomen:

De beschrijving van de woning: zijnde de benaderende oppervlakte van de woning, het aantal woonvertrekken en de opsomming van de aanhorigheden zoals gangen enz.

De kwaliteit van de constructie en de gebruikte materialen: meestal wordt desbetreffend een technische beschrijving aan de overeenkomst gehecht. Indien het gaat over een appartement in het gebouw of een reeks identieke woningen in een verkaveling, zal de technische nota ook de verdieping en de precieze ligging van de woning weergeven, alsmede de gemeenschappelijke voorzieningen dienstig voor de woning.

De te voorziene prijs alsmede de wettelijke voorwaarden om de prijs te herzien.

De termijn binnen dewelke de akte kan getekend worden voor de notaris.

Indien de koper wenst gebruik te maken van een lening die zal gezocht worden door de promotor (bedrag, voorwaarden en naam van de ontlener). Zo de koper zelf zorgt voor een lening is die vermelding niet nodig. Aangewezen is altijd een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een lening in de overeenkomst te lassen.

De wettelijke bepalingen inzake de afgifte van een waarborg, zijnde de tekstuele weergave van de artikelen R261-28 tot R261-30 van de Code de la construction et de l’habitation.

Tip 1 : Eigenaardig genoeg heeft de wetgever niet voorzien dat er moet bepaald worden tegen wanneer de woning afgewerkt ter beschikking van de koper dient te worden gesteld. Het is dus aangewezen te eisen dat er een einddatum in de reserveringsovereenkomst wordt voorzien.

Tip 2 : Voorzie in de reserveringsovereenkomst alle wijzigingen die je wil aanbrengen aan het model van de te bouwen woning, bvb. een plankenvloer in plaats van vast tapijt.

De reserveringsovereenkomst moet terug aangetekend tegen ontvangstbewijs door de promotor naar je worden verstuurd, of tegen ontvangstbewijs om de datum vast te leggen.

Daarna beschik je over een bedenkingstermijn van 7 dagen om eventueel af te zien van de aankoop.

De promotor zal een waarborg eisen, un dépôt de garantie. De wet voorziet uitdrukkelijk dat de betaalde waarborg niet meer dan 5% mag bedragen wanneer de verkoop wordt afgesloten binnen het jaar, en niet meer dan 2% wanneer de verkoop wordt afgesloten binnen de 2 jaar. Geen enkele waarborg mag betaald worden indien de datum van verkoop de 2 jaar overschrijdt.

Deze waarborg moet terugbetaald worden wanneer:

De verkoopprijs hoger ligt dan 5% boven de voorziene prijs in de reserveringsovereenkomst.

De beschreven woning in de verkoopsakte niet overeenstemt met de beschrijving in de initiële reserveringsovereenkomst en de vastgestelde wijzigingen een waardevermindering van meer dan 10% van de woning met zich brengen. Het is de koper die de waardevermindering moet bewijzen.

Bij het ontbreken van een voorziene uitrusting in de overeenkomst: bvb. een lift.

Wanneer de promotor de termijn voor de ondertekening van de notariële akte niet respecteert.

De voorziene lening werd niet bekomen of het bedrag is meer dan 10% lager dan hetgeen voorzien was.

In deze gevallen moet de gestorte waarborg integraal, zonder enige inhouding worden terugbetaald.

2.5.2. De notariële akte :

Je contract Véfa kan om het even welk ogenblik worden afgesloten, op voorwaarde dat:

De promotor een bouwvergunning heeft bekomen.
De funderingen voltooid zijn, tenzij de promotor een waarborg tot voltooiing en terugbetaling heeft afgesloten met een kredietinstelling.

De notaris is verplicht het project van de verkoopsovereenkomst 1 maand voor het verlijden der akte aan je over te maken, want je beschikt terug over een bedenkingstermijn ditmaal van 1 maand. Ga niet overhaastig te werk en laat die termijn van een maand verstrijken. Bovendien belet niets je dat je ook een eigen notaris neemt.

De inhoud van de notariële akte is eveneens gereglementeerd. Het gaat niet meer om previsionele doch om precieze inlichtingen:

De beschrijving van de woning of het deel van het gebouw dat verkocht wordt, met de bijhorende plannen, alsmede het reglement van mede-eigendom voor een appartementsgebouw, en het lastendossier voor een verkaveling.

De prijs, de voorwaarden van de betaling en de eventuele herziening van de prijs.

De opleveringstermijn. Je hebt er belang bij een precieze datum te vorderen.

De waarborg van voltooiing of van terugbetaling van de promotor.

2.5.3. De betaling van de aankoop :

In de Véfa contracten wordt de prijs in schijven betaald, rekening houdend met de vooruitgang der werken, zonder een bepaald percentage te mogen overschrijden van de totale verkoopprijs, en rekening houdend met de betaalde waarborg. De schijven zijn de volgende:

35% bij de voltooiing van de funderingen
70% op het ogenblik dat het gebouw waterdicht is (dak)
95% bij de voltooiing van de installaties noodzakelijk om te kunnen bewonen
5% bij de oplevering tenzij er opmerkingen bestaan nopens de gelijkvormigheid van de constructie in vergelijking tot de previsie van het contract.

Wanneer de verkoop betrekking heeft op een individuele woning en wanneer de promotor geen bankwaarborg inzake voltooiing geeft, dan dient er een tragere kalender te worden gerespecteerd:

20% bij de voltooiing van de funderingen
45% op het ogenblik dat het gebouw waterdicht is
85% bij de voltooiing van de woonst
15% bij de oplevering, behoudens consignatie bij discussie over de gelijkvormigheid tussen de constructie en het initieel contract

2.5.4. Herziening van de prijs :

Rekening houdend met de duur van de verhandeling gaande van een jaar tot anderhalf jaar, kan het contract voorzien dat de prijs herzien wordt in functie van de variatie van de nationale index van de bouw. Gezien de betaling trapsgewijs gebeurt, zal de herziening berekend worden bij elke storting, en binnen de perken van 70% van de schommeling van de index, hetgeen betekent dat je slechts 70% van het meerbedrag tengevolge van de indexschommeling moet bijbetalen.

2.5.5. De waarborgen tijdens de constructie :

Met een Véfa contract moet de promotor de afwerking van de woning garanderen, of de terugbetaling van de gestorte voorschotten wanneer de overeenkomst ontbonden wordt wegens de niet voltooiing. Er bestaan dus twee mogelijkheden:

La garantie de remboursement : een financiële instelling verstrekt een waarborg tot terugbetaling van de gestorte voorschotten bij een niet-afwerking. Dit komt niet veel voor want het dekt enkel de gestorte voorschotten, niet de intresten en niet de kosten, zoals de kosten van de notariële akte.

La garantie d’achèvement : een financiële instelling verstrekt een waarborg :

ofwel via een kredietopening waarbij de instelling zich verbindt tot betaling aan de promotor of voor zijn rekening, de bedragen noodzakelijk voor de afwerking van het gebouw;

of de instelling waarborgt solidair met de promotor de bedragen die noodzakelijk zijn voor de afwerking.

Deze waarborgen nemen een einde bij de voltooiing van de werken.

2.5.6. De voltooiing en oplevering van de woning:

De grote dag breekt aan wanneer de promotor je uitnodigt bezit te nemen van je nieuwe woonst. De leveringstermijn staat in het verkoopscontract, maar geen enkele wettelijke bepaling voorziet dat er een precieze datum moet worden opgegeven. Meestal wordt er een datum bij benadering opgegeven, bvb. derde trimester 2008. Bij een belangrijke vertraging moet de koper de promotor aangetekend in gebreke stellen, met de dreiging een vertragingsboete te vorderen zo die in het contract staat, zoniet de dreiging die te vorderen voor de rechtbank. De promotor zal zich proberen te verschuilen achter overmacht: slecht weer of stakingen.

Vergeet niet dat de oplevering in feite plaatsheeft tussen de aannemers en de promotor-bouwheer, datum waarop alle waarborgen beginnen te lopen.

Na een grondige inspectie is het aangewezen in le proces-verbal de livraison – het proces-verbaal van levering alle opmerkingen aan te stippen mbt de niet-conformiteit en de zichtbare constructiefouten. Het is dan aan de promotor hieraan te verhelpen.

Bij de levering moet je normaliter de resterende 5% van de verkoopprijs betalen. Stel je gebreken vast, dan laat de wet je toe die 5% te consigneren totdat de promotor hiervoor een oplossing heeft gevonden. De promotor mag om die reden niet weigeren de sleutels te overhandigen. Wanneer de gebreken te ernstig zijn mag de koper de levering weigeren en opstappen zonder consignatie van de resterende 5%.

2.5.7. De waarborgen bij gebreken aan de bouw :

De verkoper is verantwoordelijk voor de gebreken inzake conformiteit of gelijkvormigheid enerzijds, en anderzijds voor de gebreken aan de constructie. Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen beide gebreken. De eerste houden een inbreuk in op de overeenkomst. De tweede houden verband met een slechte uitvoering en kunnen zowel zichtbaar als verborgen zijn ( apparant ou caché).

2.5.7.1. Gebreken mbt de conformiteit :

De geleverde plaatsen moeten in overeenstemming zijn met de plannen en de documenten die aan de koper overhandigd werden. De rechtbanken gaan zelfs zover de kopers gelijk te geven wanneer de publicitaire folders niet in overeenstemming zijn met het eindresultaat.

In de meeste gevallen zal de promotor de koper moeten schadeloos stellen, wanneer hij niet in de mogelijkheid is de plaatsen te herstellen naar een conformiteit met hetgeen voorzien was. Is het gebrek aan conformiteit substantieel dan kan de koper de ontbinding van de verkoopsovereenkomst vragen.

Pas op : Wanneer de oppervlakte met meer dan 5% afwijkt van hetgeen voorzien was, kan men zich overeenkomstig artikel 1622 van de Code civil tot de rechtbank wenden om de vermindering van de prijs of de ontbinding van de verkoop te bekomen, maar dit moet gebeuren binnen het jaar na de levering !

2.5.7.2. Gebreken mbt de uitvoering :

Voor de zichtbare gebreken moet de koper binnen de 13 maanden na de terbeschikkingstelling van de lokalen, ttz. na de overhandiging der sleutels, een aangetekend schrijven te richten aan de promotor en een procedure in te stellen. Het is echter aangewezen dit onmiddellijk bij de vaststelling te doen teneinde discussies te vermijden.

Voor de verborgen gebreken (vices cachés) is de promotor gehouden door de garantie biennale en de garantie décennale ( zie onder 3.7).